Rent to Buy: cos’è e come funziona secondo Giuseppe Iesu

Tutto quello che devi sapere sul rent to buy: il contratto che unisce affitto e acquisto.

Il rent to buy, ovvero l’affitto con riscatto, è una formula contrattuale sempre più diffusa negli ultimi anni, soprattutto a seguito delle difficoltà del mercato immobiliare dovute alla crisi economica. Giuseppe Iesu, socio unico fondatore di Iesu Immobiliare S.p.A, spiega come funziona questo tipo di contratto e perché può rappresentare una soluzione vantaggiosa sia per chi acquista sia per chi vende casa.

Il rent to buy consente di combinare un contratto di locazione con la possibilità di acquistare l’immobile in un secondo momento, accumulando nel tempo una parte del capitale già versato attraverso il canone mensile. Alla fine del periodo concordato, l’affittuario ha la facoltà di acquistare la casa versando il valore residuo pattuito all’inizio. Questa modalità offre una maggiore flessibilità finanziaria, permettendo di ridurre la somma richiesta a mutuo e aumentando le probabilità di ottenere un finanziamento bancario.

Come funziona il rent to buy

Il funzionamento del rent to buy è relativamente semplice, ma richiede attenzione ai dettagli contrattuali. Dopo aver individuato l’immobile da acquistare, l’acquirente versa una caparra iniziale, solitamente di importo contenuto. In Italia, questo anticipo si aggira intorno al 5-6% del valore dell’immobile, una percentuale simile a quella applicata in Gran Bretagna.

Durante il periodo di affitto, parte dei canoni versati può essere detratta dal prezzo finale di vendita, secondo quanto stabilito dalle parti. La legge italiana, con l’art. 23 del decreto Sblocca Italia, stabilisce che il contratto debba essere redatto con atto notarile e trascritto nei registri immobiliari, garantendo così tutela all’inquilino in caso di ipoteche o fallimento del venditore, ma proteggendo anche il proprietario fino al pagamento integrale del prezzo.

In caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, previsto dalla normativa come almeno un ventesimo dei canoni totali, il proprietario può risolvere il contratto trattenendo quanto già versato a titolo di indennizzo. Se invece il venditore è inadempiente, deve restituire gli importi pagati più gli interessi legali.

Rent to buy per immobili commerciali e industriali

Il rent to buy non si applica solo alle abitazioni civili, ma rappresenta uno strumento utile anche per immobili commerciali e industriali, come negozi, uffici e capannoni. In questi casi, il contratto consente alle imprese di accumulare capitale iniziale (equity) necessario per ottenere un mutuo o un leasing, senza incidere sulla Centrale Rischi della Banca d’Italia.

Questa modalità è particolarmente utile per le aziende di nuova costituzione, che non hanno ancora uno storico finanziario solido. Grazie al rent to buy, è possibile creare un patrimonio di bilanci, necessario per accedere al finanziamento e concludere l’acquisto dell’immobile.

Rent to buy per aziende agricole, B&B e strutture ricettive

Il rent to buy si rivela vantaggioso anche per le aziende agricole, i B&B e le strutture ricettive. In questi contesti, i ricavi generati dall’attività possono sostenere i pagamenti mensili e agevolare il piano finanziario dell’acquisto. Operazioni di questo tipo sono complesse, ma grazie all’esperienza pluriennale di Giuseppe Iesu, possono essere gestite con sicurezza, tutelando sia il venditore sia l’acquirente.

Vantaggi del rent to buy

Il rent to buy offre numerosi vantaggi:

1. Permette di dilazionare i pagamenti e prepararsi meglio al mutuo.
2. Riduce l’ammontare del capitale da finanziare con la banca, rendendo più agevole l’accesso al credito.
3. Blocca la vendita dell’immobile per il proprietario, che può selezionare acquirenti affidabili.
4. Offre vantaggi fiscali: l’inquilino non paga subito imposte come IMU e TASI, spettanti al proprietario, mentre il contratto può essere trascritto nei registri per tutela legale.

Obblighi del conduttore e del concedente

Obblighi del conduttore

• Redigere un inventario dettagliato dell’immobile;
• Fornire garanzie, spesso equivalenti a tre mensilità di canone;
• Pagare il canone periodico per tutta la durata del contratto;
• Sostenere le spese ordinarie di manutenzione e gestione;
• Rispondere di eventuali spese straordinarie derivanti da sua negligenza.

Obblighi del concedente

• Consegnare l’immobile al conduttore;
• Trasferire la proprietà in caso di acquisto;
• Sostenere le spese straordinarie di manutenzione;
• Riconoscere gli interessi sul deposito, se previsto.

Conclusione

Il rent to buy, spiegato da Giuseppe Iesu, rappresenta una delle opportunità possibili per acquistare casa, negozi, uffici o strutture ricettive. Consente di dilazionare i pagamenti, proteggere le parti coinvolte e prepararsi al mutuo in modo graduale, riducendo i rischi e rendendo l’investimento più accessibile. Con la giusta consulenza, questo contratto può essere uno strumento strategico per chi desidera acquistare immobili senza affrontare subito il peso economico completo dell’acquisto.